＜ポイント＞
◆賃貸人が死亡しても賃貸借契約は相続人と賃借人との間で有効
◆賃貸人の地位を相続人が引き継いだ事実については書面で記録しておくべき
◆相続人は賃貸借契約書に基づき賃料の新たな振込先口座の指定すべき
企業、個人を問わず、「賃借している建物の賃貸人が死亡したのですが、何かすべきことはありますか。相続人と賃貸借契約を締結し直す必要がありますか。」といった質問をよく受けます。また、逆に、賃貸人の相続人の方から、「被相続人が第三者に賃貸していた建物を相続したが、何かすべきことはあるか。」といった質問を受けることもあります。そこで、今回は、建物賃貸借契約において賃貸人が死亡した場合の法律関係、対応について解説します。
まず、誤解されている方が多い印象ですが、賃貸人が死亡した場合でも、賃借人と相続人との間で賃貸借契約を締結し直す必要はありません。賃貸人が死亡したとしても、賃貸借契約の終了事由には該当しないからです。賃貸人の死亡により、賃貸人の地位は、相続によって自動的に相続人が承継することになります。賃貸借契約は、賃貸人が死亡しても、相続人と賃借人との間でなお有効なのです。
もっとも、相続によって賃貸人に事実上の変更があったことについては、書面を作成しておく方が、後から事実関係が混乱せず、望ましいといえます。そのため、例えば、相続人と賃借人の間で、「相続によって相続人●が、●年●月●日付け賃貸借契約の賃貸人たる地位を承継したことを確認する。」といった簡潔な内容の覚書を作成することを推奨します。
その他に、相続人としては、賃借人に対して、賃料の新たな振込先口座（以下「新口座」といいます。）の指定をすべきです。賃料が被相続人の口座に振り込まれてしまうと、払い戻しに金融機関の手続きが必要になり、払い戻しまで時間がかかってしまうからです。この新口座の指定については、遺産分割協議が未了であれば相続人全員で行う必要があります。遺産分割協議未了の場合には、相続人全員が賃貸人の地位を承継しているからです。他方、遺産分割協議が完了していれば、遺産分割協議によって賃貸人の地位を引き継いだ相続人が新口座を指定すれば足ります。なお、新口座の指定方法については、賃貸借契約書を参照することになるのですが、「賃貸人から賃借人への書面での通知で足りる」と定められているケースが多い印象です。仮に、このような定めがない場合は、賃借人との間で、新口座について覚書を締結しておくのが良いでしょう。
