マンション標準管理規約における専有部分について

 木ノ島 雄介

2020年12月01日

<ポイント>
◆マンション標準管理規約には3種類ある
◆専有部分の範囲は「住戸番号を付した住戸」と具体的に定められている
◆住戸を囲む構造物等についても何が専有部分となるか具体的に定められている

国(国土交通省)は、管理組合が管理規約を制定・変更する際の参考として、マンション標準管理規約を作成しています。
そのマンション標準管理規約は3種類あります。一般分譲の住居専用の単棟型マンションを対象とした単棟型、数棟のマンションがある団地型マンションを対象とした団地型、住居や店舗もあるなど複合用途型マンションを対象とした複合用途型です。

まずは、標準管理規約(単棟型)において、専有部分がどのように定められているのかを、みていきたいと思います。
区分所有法では、要約すると【1棟の建物において、構造上区分されて独立して住居・店舗等として利用できる部分】を所有権の対象とすることができると定められています。そして実際に所有されている建物部分を、専有部分と定めています。
標準管理規約(単棟型)における専有部分もその意味は区分所有法と同じですが、さらに具体的に、専有部分の範囲を「住戸番号を付した住戸」と定めています(住戸番号とは「〇号室」のことです)。また、標準管理規約(単棟型)に添付されているコメントをみると、専有部分として倉庫や車庫を設けるときは、専有部分の範囲に「倉庫番号を付した倉庫」「車庫番号を付した車庫」を加える、とされています。

もっとも、専有部分を「住戸番号を付した住戸」と定めても、住戸の境界に疑義を生じることが多いです。そこで住戸を囲んでいる構造物(具体的には天井、床、壁、玄関扉、窓枠、窓ガラス)について、何が専有部分となるか(その結果として何が共用部分となるか)が定められています。以下具体的にみていきます。
天井、床、壁については、躯体部分を除く部分は専有部分(躯体部分は共用部分)とされています。躯体部分を除く部分とは、壁でいうと、たとえばクロスをイメージしていただくと分かりやすいと思います。
玄関扉については、錠・内部塗装部分は専有部分(それ以外は共用部分)とされています。
窓枠・窓ガラスは専有部分に含まれない(すなわち共用部分)とされており、コメントをみると、雨戸や網戸があるなら、これらも専有部分に追加されないものとして追加する旨記載されています。

また、各住戸専用の給排水管など、もっぱら専有部分のために利用される設備のうち、共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とされています。