マンション標準管理規約における共用部分

 木ノ島 雄介

2021年02月01日

<ポイント>
◆標準管理規約では共用部分が別表第2で具体的に定められている
◆標準管理規約では共用部分等の共有持分割合が別表第3で具体的に定められている
◆標準管理規約でも「専有部分」と「共用部分等の共有持分」を分離して処分できないと定めている

標準管理規約では、共用部分・敷地・付属施設の共有持分割合は別表第3のとおりと
今回は、マンション標準管理規約(単棟型)において共用部分がどのように定められているか等についてお話したいと思います。専有部分がどのように定められているかについては https://www.eiko.gr.jp/lawcat/7-3/ 「マンション標準管理規約における専有部分について」をご参照ください。

区分所有法では、1)専有部分以外の『建物の部分』、2)専有部分に属しない『建物の附属物』、3)規約により共用部分とされた『附属の建物』を、共用部分と定めています。
なお、1)専有部分以外の『建物の部分』は
ア.廊下や階段室など、構造上、区分所有者が共同で使用すべきで区分所有権の対象とならず当然に共用部分となるもの
イ.【1棟の建物において、構造上区分されて独立して住居・店舗等として利用できる部分】であって、区分所有権の対象となる(専有部分となりうる)けれども、規約によって共用部分となるもの
です。

標準管理規約(単棟型)における共用部分も、その意味は区分所有法と同じですが、さらに具体的に、共用部分の範囲を、規約の別表第2で次のように定めています。
別表第2の1で、エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室・・バルコニー等が、上述した1)専有部分以外の『建物の部分』に対応するものとして定められています。
別表第2の2で、エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備・・集合郵便受箱、各種の配線配管等が、上述した2)専有部分に属しない『建物の附属物』に対応するものとして定められています。
別表第2の3では、管理事務所、管理用倉庫、清掃員控室、集会室・・が定められていますが、これらが構造上区分されて独立した『建物の部分』であれば1)アの規約共用部分、これらが『附属の建物』であれば3)の規約共用部分です。

次に、敷地・共用部分・付属施設の共有持分割合について述べます。
区分所有法では共用部分の共有持分割合については、規約で別段の定めのない限り専有部分の床面積の割合によると定められているものの、敷地や付属施設の共有持分割合については特に定めていません。
これに対し、マンション標準管理規約では、共用部分・敷地・付属施設の共有持分割合は別表第3のとおりとしたうえで、規約に添付されているコメントをみると、共用部分の共有持分割合は区分所有法と同じく専有部分の床面積と同じ割合としたうえで、敷地・付属施設の共有持分割合は規約で定まるものでなく分譲契約等によって定まるものを確認的に定めたもの、と説明されています。

最後に、分割請求・単独処分の禁止について述べます。
マンション標準管理規約では、区分所有者は敷地・共用部分・付属施設の分割を求めることができないと定めるとともに、専有部分と、敷地・共用部分・付属施設の共有持分とを分離して処分してはならないと定めています。なお、規約に添付されているコメントをみると、1.住戸を他の区分所有者や第三者に貸与することは禁止されていない、2.倉庫や車庫も専有部分となっているときは、倉庫(車庫)のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除いて、住戸と倉庫(車庫)とを分離して処分してはならない、とも述べられています。

参考になれば幸いです。