＜ポイント＞
◆管理組合と管理者の間で管理者業務委託契約書を交わし、業務内容を明確にしておくことが望ましい
◆特に高度な専門性を要する業務については、通常の管理者業務や報酬の対象外としておき、必要に応じて、別途当該分野の専門家と契約を締結するなどの方法も考えられる
前回に引き続き、区分所有者以外の外部専門家が管理者となる「外部管理者方式」についてみていきたいと思います。
（国土交通省作成のマンション標準管理規約（単棟型）の別添１のほか、令和６年６月改訂「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が参考になります（以下「令和６年６月改訂ガイドライン」といいます。001746827.pdf）。
これまでは、既存のマンションまたは新築のマンションにどのように外部管理者方式を導入するかを念頭にお話ししました。今回は、管理者の権限についてお話ししたいと思います。
法律上、管理者は、集会での決議を実行し、管理規約で定めた行為をする権利・ 義務を有するとともに、委任契約における受任者の地位に立つとされており、マンション標準管理規約上も、管理者（＝理事長）の権限及び責務が定められています。
もっとも、法律や規約で網羅するのは難しいので、管理組合と管理者の間で管理者業務委託契約書を交わし、業務内容を明確にしておくことが望ましいとされています。
令和６年６月改訂ガイドラインでは、管理者業務委託契約書で定めておくべきことが望ましい事項として、以下の１～１３の事項が挙げられています。
各事項の詳細については、令和６年６月改訂ガイドラインの図７を、
管理者業務委託契約書（外部専門家による管理者方式で理事会が設置される【外部管理者・理事会監督型】）のひな型については、同ガイドラインの第２章最後の資料編を、ご参照ください。
１．契約当事者
２．業務内容・業務担当者 規約で管理者の権限等について適切な定めがあることを前提に業務を包括規定する方法（区分所有法や管理規約等に従うと定める方法）、または業務を具体的に列挙する方法が考えられます。上述したひな形では両方の例が挙げられています。
また、管理者の業務は広範であるため、特に高度な専門性を要する業務 （長期修繕計画の作成、多額の費用を要する工事の設計、建替え・ 敷地売却等に向けたシミュレーション作成等）については、通常の管理者業務や報酬の対象外としておき、必要に応じて、別途当該分野の専門家と契約を締結するか、管理者業務とは別の個別の契約を新たに締結することとする方法も考えられます。上述したひな形は、この方法を採用しています。
３．善管注意義務等
４．業務上必要な書類等の提供等の協力義務
５．報酬・経費
６．緊急時の業務
７．報告・通知義務 管理者の適切な業務執行を担保するための監視・チェック体制の確保の観点から、業務執行状況や収支の状況について、管理者から監事または理事に対し、定期的かつ詳細に報告する義務を課すことが必要です。
８．守秘義務等
９．損害賠償・免責
10. 契約途中における契約解除・損害賠償等
11. 契約期間・更新・終了等 管理者の選任にかかる区分所有者の自律性を確保する観点から、管理者業務委託契約の自動更新は行わず、総会で再任の承認が必要であるとすることが望ましいとされています。
12. 誠実義務・利益相反関係
13. 契約外事項等
参考になれば幸いです。
