団地管理組合について

 木ノ島 雄介

2020年03月15日

<ポイント>
◆数棟の区分所有マンションまたは戸建て建物により構成される
◆管理の対象は、全員で共有する土地・附属施設のほか団地規約で定めることが可能
◆区分所有マンションごとの管理組合は消滅せず存続する

今回は、団地管理組合についてお話したいと思います。

一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または附属施設をそれらの建物の所有者(区分所有マンションでは区分所有者)が共有しているとき、それらの所有者(団地建物所有者)は全員で、その団地内の土地・附属施設および区分所有マンションの管理を行うための団体(団地管理組合)を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができます。
ここでいう数棟の建物とは、区分所有マンションであっても戸建て建物であってもかまいません。数棟のマンションの区分所有者のみが団地建物所有者として土地または附属施設を共有することもあれば、数棟の戸建て建物の所有者のみが団地建物所有者として土地または附属施設を共有することもあります。マンションの区分所有者と戸建て建物所有者が混在して団地建物所有者として土地または附属施設を共有することもあります。

次に、何が団地管理組合の管理の対象となるかについて述べます。
団地管理組合は、共有している土地または附属施設を管理するための団体であるので、団地建物所有者が全員で共有している土地または附属施設は、当然に管理の対象となります。
しかし、団地建物所有者の一部のみで共有している土地や附属施設は、当然には団地管理組合の管理の対象になりません。
団地内にある区分所有マンションについても、団地建物所有者全員で共有しているわけではないので、当然には団地管理組合の管理の対象になりません。
A.団地内の区分所有マンションや、B.団地建物所有者の一部のみで共有している土地・附属施設については、団地規約を定めると団地管理組合による管理の対象となります。
区分所有法上、団地規約は、団地管理組合の集会決議(団地建物所有者の3/4以上かつ議決権の3/4以上の多数による決議)で定めます。
加えてAについては、すべてのマンションにおいて集会で、区分所有者の3/4以上かつ議決権の3/4以上の多数による決議も必要です。
Bについては当該土地の全部または当該附属施設の全部について、それぞれ共有者の3/4以上かつ持分の3/4以上を有する者の同意も必要です。

なお、団地管理組合が成立しても、団地内の区分所有マンションにおいて、各棟の管理組合は消滅せず存続します。団地管理組合では決められないことがあるからです。たとえば或る棟で共同の利益に反する行為をおこなった区分所有者に対し、当該行為の停止や専有部分の使用の禁止などを求めるか否かは、違反行為をおこなった区分所有者と密接な関係にある区分所有者(すなわち同じ棟の区分所有者)の判断にゆだねられるべきだからです。

参考になれば幸いです。