債権法改正について(不動産賃貸借その2)

 吉本 達哉

2018年11月15日

<ポイント>
◆不動産賃貸借における保証契約は個人根保証契約になることが多い
◆個人根保証契約においては極度額を定めなければならない
◆個人根保証契約における主たる債務の元本確定事由の確認

前回に引き続き、2020年4月1日に施行される民法改正(いわゆる債権法改正)について説明します。今回のテーマは、民法改正のうち保証に関する規定の改正が、不動産賃貸借に与える影響です。

1 個人根保証契約のおける極度額の定め
一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約で、保証人が法人でない場合を、個人根保証契約といいます。民法改正により、個人根保証契約を締結する場合には、書面で極度額を定めなければならなくなりました。書面で極度額を定めていない個人根保証契約は無効になります。この極度額とは、保証人が責任を負う金額の上限のことです。
不動産賃貸借においては、賃借人が賃貸人に対して賃貸借契約上負担する一切の債務を主債務とする保証契約が締結されることがほとんどです。これも、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約にあたるので個人根保証契約です。よって、保証人が法人でない場合には極度額を定めなければなりません。そのため、改正民法施行以後の不動産賃貸借契約書には、極度額を明記するようにしなければなりません。
注意をしなければならないのが、極度額が賃料等の契約の内容に比べてあまりに高額に定められた場合、その定めが公序良俗違反で無効になる可能性があることです。賃貸人として妥当な極度額について検討する必要があります。検討の際には、具体的事情のもとに想定される滞納賃料額や原状回復費用等を参考にします。

2 個人根保証契約における主たる債務の元本確定事由
個人根保証の主たる債務の元本確定事由は、(1)債権者が、保証人の財産について金銭の支払を目的とする債権についての強制執行または担保権の実行を申し立てたとき、(2)保証人が破産手続開始の決定を受けたとき、(3)主たる債務者または保証人が死亡したときの3つです。
不動産賃貸借において特に注意をしなければならないのは(3)です。主たる債務者(賃借人)が死亡しても、その相続人を賃借人として賃貸借契約が継続することもあります。しかし、保証人は、賃借人死亡以後の賃貸借契約から生じる債務については責任を負わなくなります。そこで、賃貸人としては、賃借人が死亡した場合には、(新たな)賃借人において新たな保証人を用意しなければならない、という趣旨の特約を設けることが考えられます。