「建物の敷地」と「敷地利用権」

 木ノ島 雄介

2017年10月01日

<ポィント>
◆建物の敷地には法定敷地と規約敷地がある
◆規約敷地には、当然に規約で敷地と定めたとみなされる場面が二つある
◆敷地権とは、登記された敷地利用権で専有部分と分離して処分のできないもの

前回は、区分所有マンションにおける専有部分と共用部分について解説しましたので、今回は「建物の敷地」や「敷地利用権」について解説したいと思います。
「建物の敷地」には、建物が所在する土地(法定敷地)と、規約により建物の敷地とされた土地(規約敷地)があります。
法定敷地と規約敷地に共通していえることですが、区分所有マンションが一筆の土地の一部の上に建っていても、その一筆の土地全体が「建物の敷地」となります。また、区分所有マンションが数筆の土地の上にまたがって建っている場合、その数筆の土地が「建物の敷地」となります。さらに、数棟の区分所有マンションが一筆の土地上に建っている場合、その一筆の土地全体が各棟の区分所有マンションの敷地となります。
規約で定めさえすればいかなる土地でも区分所有マンションの敷地にできるというわけではありません。区分所有者が建物や建物が所在する土地(法定敷地)と一体的に管理・使用する庭、通路、その他の土地(たとえば駐車場)であることが必要です。ただし、建物や法定敷地に隣接している必要はありません。
また、規約敷地については、上述のように規約で定める場合のほか、一定の事情により規約敷地とみなされる場合があります。規約敷地とみなされるとは、集会の決議などにより規約で定めなくても当然に規約で敷地と定めたものとみなされるということです。
どういう事情があれば規約敷地とみなされるかといいますと、二つの場面が挙げられます。
ア 区分所有マンションが数筆の土地の上にまたがって建っていると、前述したようにその数筆の土地はいずれも法定敷地となりますが、区分所有マンションの一部が滅失し、ある筆の土地上に区分所有マンションが存在しなくなると、その土地は法定敷地でなくなります。この法定敷地でなくなった土地が規約敷地とみなされます。
イ 区分所有マンションが建っている土地のうち、そのマンションが建っていない部分が分割・分筆されると、その部分は、もはや法定敷地でなくなります。この法定敷地でなくなった土地が、規約敷地とみなされます。

次に、「敷地利用権」について説明します。「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための「建物の敷地」(法定敷地、規約敷地)に関する権利をいいます。「敷地利用権」のうち登記された権利で専有部分と分離して処分することのできないものは、不動産登記法において「敷地権」といいます。区分所有マンションの一室の登記簿謄本をご覧になると分かりますが、その謄本には「表題部(一棟の建物の表示)」と「表題部 敷地権の目的である土地の表示」のほか、「表題部(専有部分の建物の表示)」と「表題部 敷地権の表示」が記載されています。
またの機会に、マンション問題などについて解説していきたいと思います。